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新形勢下設備設施管理的創新與思考
時間:2014/7/21 文章來源:中國物業管理協會  點擊:4843次

(作者系中國物業管理協會行業發展研究中心研究員,上海東湖物業管理有限公司總經理李風)

隨著改革開放的不斷深入,全國各地經濟飛速發展。體現城市發展的一棟棟大樓拔地而起,當我們在為國家的經濟發展而驕傲的時候,我們是否意識到作為物業服務人的擔子更重了,一棟棟現代化的大樓所包含的新技術、新材料、新設備、新工藝,都是對我們物業服務人的新挑戰,在市場競爭中你是否有能力駕馭這些建筑管理,從而保證大樓的安全有效運行。對物業服務企業來說,確實是新的課題。另一方面,工程專業技術人員缺乏,讓物業服務企業承接新項目的能力降低,而工程專業技術人員薪酬價位的快速提高,則推高了物業管理的成本,削弱了企業的競爭力。

那么,如何破解這個課題?出路唯有創新,只有創新才是物業服務企業發展的動力源泉。東湖物業在提高設備設施管理能力,提高市場核心競爭力等模式創新上,主要有以下幾個方面探索:

制創新理念

面對專業技術人員相對缺乏、專業技術人員成本高的實際狀況,我們采取了分散和集中相結合的管理模式。

所謂分散,就是將各個專業的技術骨干,分散在不同的項目中,特別是大項目配備比較充足的技術骨干,一方面能夠保證大項目的運行,一方面可以分擔人員成本。

所謂集中,則是將分散在各個管理項目專業技術人員的人力資源加以集中管理。由公司總工程師牽頭,組織各專業技術人員根據各自的專業,分別參加公司組織的強、弱電,暖通、給排水,鍋爐,空調,消防等若干專家團隊。集中學習技術、集中破解管理難題、集中技術攻關、集中提供技術服務。

這些專家團隊,主要發揮以下作用:公司有新項目需要現場踏勘時,專業人員對設備設施進行專業的評估,提出管理方案的專業經驗;在日常管理中,除了保證自己所在項目的設備設施管理外,還在公司管理范圍內開展專業診斷,對設備設施運行中產生的故障、疑難雜癥進行分析,排除故障;開展設備設施新設備、新技術、新工藝、新材料的管理和應用課題研究,對課題成果在公司內予以應用;建立和完善公司的設施設備管理技術手冊,將理論成果有針對性地融入到公司設備設施管理的日常運營之中。此外,對優秀課題成果則選送到專業雜志上去發表,在專業領域予以推廣。

技術在不斷地進步,新的設備、新技術不斷涌現,設備設施管理專業人員,也需要在實際工作中不斷地豐富理論和實踐知識,更需要不斷提高專業水平,不斷了解先進管理技術和方法手段。專家團隊每年有計劃地開展新技術、新設備、新材料的使用和管理流程的研究,不斷提高專業技術人員的技術水平,提高公司的核心競爭力。

專業技術人才培訓體系

設備設施管理的關鍵在于人,人才的培訓體系,是支撐公司管理目標、管理理念、管理體系實現的基礎。設備設施的管理,由于建筑物設備設施的復雜性,技術性、人員的培訓、培養就更尤為重要。

首先,推行工程技術人員職業資格考試和等級提高考核制度,鼓勵專業工程技術人員參加技術等級晉升培訓,跨專業培訓,實施技術等級培訓,技術等級與崗位薪資相掛鉤。調動專業技術骨干的技術升級以及跨專業培訓的積極性和學習的自覺性。

其次,給不同等級的技術專業人員專項工程技術津貼。我們對中級工以上的工程人員,分不同的技術等級,分別給予專項技術津貼。鼓勵工程人員熱愛崗位、努力學習專業技術,積極參加專業技能等級晉升的考試。

再次,試行“專業首席工程師”掛牌上崗制度,發揮專業首席工程師在本專業的引領作用;專業首席工程師作為在本專業的帶頭人,帶領本專業的技術人員開展技術革新、技術改造、開展QC活動解決實際問題。充分發揮各專業骨干在設施設備技術管理團隊中的作用,全面提升企業設施設備管理的整體技術水平。

第四,對操作、維修員工,則開展校企合作,充分利用現有大中專學校資源,針對性的培養工程操作工人、維修工人。公司每年開展工程維修人員設施設備管理培訓和技術比賽,營造比技術、學技術,和相互幫助的良好氛圍。

預見性管理創新服務

設施設備安全運行貴在防患于未然,在設備設施全生命周期管理過程中,嵌入預見性管理的創新服務,是保證設備設施安全、有效運行和延長設備設施生命周期的創新管理服務模式。

預見性管理,就是運用對各類設備日常運行中運行數據和維護數據的收集,以及故障因果關系分析、匯總,將總結出的規律或經驗納入預防性維護計劃中。通過建立預知可能的失效模型,合理調整運行方式和運行參數,將設備故障率控制在最低范圍內。

在實施過程中,根據預見性管理原理,我們將所有可能出現瑕疵的環節進行預先防范,將所有的維護控制環節前置,也就是將通過前置性的維護控制,開展預防性維修、前置性更新和養護,避免了可能出現的故障,降低了設備設施的故障率,報修率,提高了客戶的滿意率。同時由于實施了預防性維修,大大降低了維修成本。由于設施設備一直處于維護、保養當中,它的損壞率、零件更新率大大下降。

設備設施管理的節能減排

設備設施的節能減排工作是設備設施管理的重要內容。針對物業管理行業的特點,在節能減排方面采取了管理節能和技術節能兩手抓;堅持節能必須在不降低物業服務品質和設施設備良好運轉的前提下的節能原則,做到節能不犧牲舒適環境,不抑制正常需求;通過提高能量效率,設備改造、強化管理、引進新技術、利用再生資源等多種措施降低能耗和服務成本,取得顯著成果。我們來看兩個案例:

一個是我們管理的一座大廈,一座建筑面積10.8萬平方米的智能化大樓,空調的能耗占該大廈用電量的68%。我們通過管理節能的方法,開展節能降耗活動。首先,我們分析幾年來大廈空調開機、溫度、當天天氣氣溫等參數,反復排序,分析出空調處水位溫度和環境溫度以及天氣氣溫的關系;接著,研究空調運行中新風控制的方法,設定了大廈新風供應的最優點;然后,根據分析以及一年時間的實踐認證,制定出了一套在不同天氣氣溫的條件下空調機組開機時間和開機臺數的方法。這套方案保證了大廈在有效工作時間空調溫度和新風量達到最優,更使大廈的中央空調的電耗大幅下降。

一個是技術改造的節能活動。我們所服務的一個工業園區通過水池廢水利用、地面草坪和屋頂草坪自動噴灌等措施開展節水活動。該工業園區有一個很大的水池作為景觀水池,水池中魚、龜、鴛鴦、綠頭鴨共生一池。同時工業園區又有較大面積的綠化,包括7000多平方米的屋頂綠化。以前,為了保持景觀水池的清潔,經常要將水池中的廢水抽調,用自來水補充。綠化也是用自來水進行澆灌。我們建立了一個自動噴灌和綠化澆灌系統。首先做了一個過濾池,在過濾池后端安裝一個水泵,通過管道將水池的廢水用來對地面草坪和屋頂花園的綠化進行自動噴灌。而后,用自來水對水池進行新水補充從而形成一個循環系統。由此,達到了水池清澈,園區綠化郁郁蔥蔥的良好生態環境。同時,每年減少水費支出3萬余元,更主要的是在園區中樹立了一種節能減排的良好風尚。

設備設施的管理,雖然面臨很多的困難,但是通過創新或者說唯有創新,必將推動物業服務企業設備設施管理不斷發展。

(文章來源:中國物業管理協會網)

 

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